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IFI et non-résidents : une obligation souvent méconnue, un risque bien réel

IFI et non-résidents : une obligation souvent méconnue, un risque bien réel

Publié le : 17/11/2025 17 novembre nov. 11 2025
Focus

De nombreux non-résidents détiennent en France un bien immobilier destiné à un usage personnel ou locatif sans savoir qu’ils peuvent être soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Pourtant, le principe est clair : toute personne possédant un patrimoine immobilier situé en France dont la valeur nette excède 1,3 million d’euros est imposable à l’IFI, même si elle n’est pas fiscalement domiciliée en France.

Cette méconnaissance entraîne fréquemment une absence de déclaration. Le risque se révèle particulièrement élevé lors de la cession du bien : l’administration dispose alors d’informations lui permettant d’identifier facilement l’omission déclarative et d’engager un redressement fiscal, avec intérêts de retard et éventuelles pénalités.

Détermination de l’assiette IFI : les règles à connaître pour les non-résidents

L’assiette de l’IFI ne se limite pas à la valeur brute des biens immobiliers détenus. L’évaluation requiert une analyse précise, car certains éléments doivent être inclus, exclus ou ajustés.

1. Biens et droits immobiliers imposables en France

Pour les non-résidents, entrent notamment dans l’assiette :
  • Les immeubles bâtis et non bâtis situés en France (résidences, locations, terrains…)
  • Les parts de sociétés ou organismes détenant de l’immobilier français, à proportion de la valeur des actifs immobiliers imposables
  • Les droits réels immobiliers
Les actifs immobiliers utilisés pour l’activité professionnelle du contribuable peuvent, sous conditions, bénéficier d’une exonération.

2. Valeur vénale à déclarer

Les biens doivent être évalués à leur valeur vénale au 1er janvier, c’est-à-dire le prix auquel le bien pourrait être vendu dans des conditions normales de marché.
Pour les parts sociales, une analyse de la structure, des actifs et du passif est nécessaire pour déterminer la quote-part imposable.

3. Déduction des dettes afférentes aux biens imposables

L’IFI est calculé sur la valeur nette, après déduction des dettes existant au 1er janvier et liées aux biens imposables.
Sont notamment déductibles :
  • Les emprunts contractés pour l’acquisition, la réparation ou l’amélioration des biens
  • Certaines dettes fiscales liées au patrimoine immobilier
  • Les comptes courants d’associés correspondant à un financement effectif
De nombreuses restrictions existent néanmoins et toutes les dettes ne sont pas déductibles.

Notre cabinet vous accompagne à plusieurs niveaux :
  • Analyse du patrimoine et vérification de l’assujettissement à l’IFI
  • Mise en conformité sécurisée : dépôt de déclarations, régularisation spontanée, stratégie de réduction des risques
  • Assistance en cas de contrôle ou de redressement : échanges avec l’administration, contestation, recours gracieux ou contentieux
Si vous détenez un bien immobilier en France ou envisagez une cession, il est essentiel d’anticiper vos obligations fiscales afin de protéger vos intérêts et sécuriser votre situation.
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